公积金大修：房子能买了吗？

近日，国务院发布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，对缴存机制、提取范围、贷款支持、资金监管等维度作出优化。

此条例自1999年颁布以来，经历2002年和2019年二次修订，本次为第三次修订，力度较大。

一、存量房时代到来

目前20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点已现，2025年套户比为1.07，大开发时代落幕，进入存量房时代。住房从“增量扩张”向“存量维护”延伸，装修、物业、租房等多元消费需求显现。

二、新政五大亮点

1、公积金利率决定权上收国务院，为未来精准调节留出空间。本次明确“住房公积金利率由国务院决定”，此前为“由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门意见后，报国务院批准”。

2、使用扩围。优化提取规则，在购房、还贷、租房基础上，新增老旧小区改造、自住住房装修、保障性住房租金等提取场景。

公积金从单一购房支持转向全周期居住需求支持，资金使用效率大幅提升，将激活下游消费，预计带动千亿级市场增量。

3、覆盖扩容。明确个体工商户、自由职业者等灵活就业人员可自愿缴存住房公积金，同等享受提取、贷款权益。

我国灵活就业人员已超2亿人，快递、外卖员、网约车司机等劳动者数量增加。新政顺应当前就业结构变化，从“36个城市试点”扩围至“国家制度安排”，为更多群体提供住房保障。

4、贷款优化。统一首套房贷款倾斜政策，明确绿色建筑、多子女家庭额度上浮规则；推进异地贷款互认互通，简化审批流程，贷款申请审查时限由15日内缩短至10日内。

配合当前房贷利率低位运行，进一步降低居民购房融资成本，精准支持合理自住与改善需求。同时，异地互认互通有助于城市群、都市圈协同发展和要素自由流动。

5、监管升级。完善公积金资金运作监管机制，投资渠道拓宽至政策性金融债。同时，信用记录纳入全国信用信息共享平台，强化全流程风险防控。

本次政策是对公积金进一步完善升级，楼市呈现二八分化格局。人口流入的核心城市需求支撑更强，政策效果更显著；人口流出的低能级城市仍需更多配套政策协同发力，共同推进市场去库存。

我十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”。

根据长期跟踪，“中国硅谷”之城底部放量，人口流入，受益于科技产业爆发，将继中国香港之后率先企稳复苏。