“红线外支出”究竟能否在土增前扣除？

中道咨询 2020-11-09 中道原创

有的房地产开发企业在开发建设过程中，会有一部分红线外支出，在实务操作中，经常遇到的情况有三种，具体情况分析如下：

第一种情况：作为拿地代价发生的红线外支出

在土地招拍挂环节，政府要求房地产企业建造红线外相关的道路、绿化等其他的市政工程，建成后，无偿移交给政府。

文件规定：国税发（2006）187号文件规定房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

从上述国税发（2006）187号文件中看出只是对可扣除项目总原则的规定，并未做出具体明细规定。在各地税务执行过程中，也是存在两种执行标准：

1.湖北、广州、海南、桂林的规定：房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的（含项目的土地使用权取得相关联的）支出，可以计入本项目扣除项目金额。

2.江苏、山东规定：对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外（即规划用地“红线”外）的建设项目支出，一律不得在本项目清算时计算扣除不得扣除。

从地方性文件中我们可以看出，部分地方税务局采取一刀切原则，凡是红线外支出，一律不得在土增前扣除。还有部分地方税务局规定能够提供相关证明的可以在土增前扣除，

我们的观点：既然发生的红线外支出是取得土地的代价，我们认为只要能够提供相关的证明资料，例如土地招拍挂的公告、土地出让协议、政府相关的会议纪要等相关资料，可以和主管税务机关沟通，在土增清算时扣除。

第二种情况：房企自行在红线外发生的配套建造支出

我们经常见到的房地产企业为了提升项目品质，自行建造的公园、绿化等工程，建成后无偿移交给政府。这种情况下，发生的红线外的建造支出，在实务操作中，依然存在两种不同的看法:

1.本就是红线外支出且更不属于取得土地的代价，不能在土地增值税前扣除。

2.虽然不是取得土地的代价，但是属于项目整体的配套支出，为项目发生的配套建造支出可以在土增税前扣除。

我们的观点：虽然不是取得土地的代价，但是建成后武昌移交给政府，且建造的配套设施，整个项目受益，故在实务操作中，与主管税务机关沟通，争取在土增清算时扣除。

第三种情况：房企红线外建造的售楼部

房企红线外建造的临时售楼部主要分为两种情况，一种是建造的临时售楼部，销售完成后拆除，这种情况，我们的观点是为项目发生的营销设施建造费支出，可以和主管局沟通在土地增值税前扣除。另一种是建造的售楼部，销售完成后，作为企业的固定资产使用，在土地增值税前不能扣除。

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