近期很多客户咨询关于买房送物业费的问题，房地产企业在促销活动中注明“买房免费赠送一年物业费”，对于房地产企业而言，赠送的物业费属于促销支出。对于物业公司而言，属于物业费收入。究竟该如何处理呢？今天小编给大家梳理清楚。
一、实务中常见的处理方法：不产生资金流，隐瞒业务
操作方式：
房地产企业和物业公司实际为同一控制人，所以双方不产生资金流，也不做任何账务处理和涉税处理。
涉税风险：
1、作为房地产企业来说，没有收到合规的促销费用发票入账，企业所得税前无法扣除。
2、作为物业公司来说，赠送的物业费，存在隐瞒收入，故意不缴纳增值税及附加税、企业所得税的目的。在税务稽查发现时，按照税法文件规定，不仅要补税，还要缴纳罚款和滞纳金。
二、买房送物业费合理的财税处理方法
操作方式：
无论房地产企业和物业公司是否实际为同一控制人、关联企业或者两个毫不相干的单位。房地产企业买房送物业费，都需要支付物业公司费用，物业公司开具合规的发票给房地产企业。双方分别进行账务处理和涉税处理。
账务处理：
1、作为房地产企业来说，收到物业费发票，作为销售费用处理；
2、作为物业公司来说，收到物业费，正常确认收入。
涉税处理：
1、个人所得税
政策依据:财税[2011]50号第一条的规定，企业在销售商品(产品)和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税:
1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品(产品)和提供服务;
2.企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等;
3.企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。
根据以上规定，对于业主来说，不需征收个人所得税。
2、增值税
政策依据:财税〔2016〕36号附件1第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:
1.单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
3.财政部和国家税务总局规定的其他情形。
根据以上规定，房地产企业该行为不属于无偿赠与，不需要视同销售缴纳增值税。
3、企业所得税
政策依据:中华人民共和国企业所得税法第八条的规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
根据该规定，房地产企业收到物业费发票时，作为销售费用在企业所得税前扣除。
四、实务操作中的注意事项
1. 物业公司发票的开具，在实际操作中，我们经常见到两种情况：
（1）物业公司直接将发票开给房地产企业，房地产企业收到发票正常做以上财税处理；
（2）物业公司只能将物业发票开给业主，那么这种情况下，作为房地产企业来说无票入账，那么建议物业公司出具相关的情况说明，由业主签字、房地产企业和物业公司盖章，作为房地产企业的入账依据。
2. 房地产企业入账资料必须要齐全：
（1）房地产企业的促销活动方案；
（2）赠送物业费的业主明细单（签字按手印）；
（3）支付物业公司的物业费的支付凭据；
（4）物业公司开给房地产企业的发票/若物业公司将发票给业主，以物业公司、业主、房地产企业三方签字盖章的情况说明。