现在房地产企业的贷款融资渠道越来越趋于多样化，不同贷款模式下的利息费用是否可以据实在土地增值税前扣除存在一定争议。今天笔者将着重分析委托贷款、统借统贷模式下的利息费用是否可以据实扣除，希望可以为财务人员带来一些思路。
一、委托贷款
委托贷款从严格意义上看，是指A企业将资金委托给银行或其他金融机构，由银行将资金贷款给B企业的行为。在这个过程中，银行赚取的是手续费，开具的是手续费增值税发票；B企业支付的贷款利息应由A企业收取并开具增值税发票。
那么，B企业支付的利息是否可以在土地增值税前据实扣除呢？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号》规定：
我们可知，利息支出在土地增值税前据实扣除的要点除了可以按照房地产项目计算分摊外，还有两个关键点：一是需要提供金融机构证明；二是利息费用最高不能超过按商业银行同类同期贷款计算的金额。
笔者认为，委托贷款时A企业、B企业及银行签署三方协议，此时借款协议、三方协议以及银行贷款流水均可以作为金融机构证明。只要贷款利率不超过商业银行同类同期的利率，支付给B企业的利息费即可凭借增值税发票、贷款合同、银行流水等在土地增值税前扣除。
值得注意的是，委托贷款利息支出是否属于金融机构贷款事项虽然在某些地区已经得到认可，但部分地区还存在争议，因此建议房地产企业在签订委托贷款合同之前与主管税务机关充分沟通，确定当地扣除口径。
二、集团贷款
实务中，存在以集团为贷款主体向银行贷款，再由集团支付旗下房地产项目公司资金需要。笔者认为可以分为两个角度进行考虑：
（一）集团内设立金融机构
如以集团金融机构为贷款主体向银行贷款，再结合统借统贷相关政策规定，将贷款资金分摊至房地产项目公司，同时与房地产项目公司签订贷款合同，开具利息免税发票。笔者认为此种情况下，符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号》第三条规定，具有金融机构证明且利息费用不超过按商业银行同类同期贷款计算的金额，房地产项目公司向集团金融机构支付的利息费用可以在土地增值税前据实扣除。
（二）集团内未设立金融机构
如集团内未设立金融机构，以集团或其他组织为贷款主体向银行贷款，再结合统借统贷相关政策规定，将贷款资金分摊至房地产项目公司，同时与房地产项目公司签订贷款合同，开具利息免税发票。笔者认为此种情况下，并不符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号》第三条规定，不具有金融机构证明，房地产项目公司向集团支付的利息费用不可以在土地增值税前据实扣除，需要考虑房地产开发费用在“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
综上所述，开发间接费用中利息费用的扣除，重点需要关注三个点：可在房地产项目之间分摊、有金融机构证明、利息费用最高不超过按商业银行同类同期贷款计算的金额。争议点往往在金融机构证明包含哪些，各地税务局有不同的见解，如企业计划采用委托贷款或统借统还的业务模式，建议财务人员在业务开展前期就与主管税务沟通。