【原创】西安全面放开限购，企业购置住房税收事项

在二手住宅市场，总有一些房子售价明显低于其他房子，但是又备受冷落无人问津，部分是因为是在企事业单位名下，出售的话会涉及土地增值税。而卖家往往会要求买家承担土地增值税，过程中土地增值税金额多少很难计算，房价降低的金额可能还不够承担的土增。

不同时期，企事业单位是否可以购置住房都是一个调节的手段，房市火爆限制企事业单位购买住房，房地低迷，企业事业单位又可购置住房。很多老板也会关心，企业名义购置住房和个人名义购置有何不同？税收有什么区别？其实从上一段引言中可知，企业名义购置住房伴随的是企业名义销售住房，就会产生土增纳税义务，而个人名义销售住房是免土增的。本文所指的住房特指住宅，不包含商铺、车位、公寓等商业性不动产。

近期，西安发布解除限购令，其中的第五条如下：

也就是，企事业单位、社会主体有资格购置新建商品住房，甚至鼓励批量购置二手住房，实现去库存托起房市的作用。这个文件呢，是由西安市住房和城乡建设局、西安市自然资源和规划局、西安住房公积金管理中心、国家税务总局西安市税务四部门联合发布的。近期的大环境呢，税务机关严查税收不合规，前期很多税收不合规的行为都在补税。

那企事业单位购置住房，用途是什么？税收处理有什么不同呢？按照我们官方给出的用途，我们做一个简单的分析。

一、职工宿舍

1、增值税

无论是职工宿舍还是个别高管的独立宿舍，都属于集体福利或者个人消费，进项税额不得抵扣。

2、企业所得税

购进住宅计入“固定资产”，按照规定计算折旧，折旧金额按照职工的职能，计入管理费用/销售费用-福利费中，属于员工的非货币性福利。

特别提示，由于不动产总金额较大，按照规定年限计提折旧后，福利费金额也不会很低。企业所得税职工福利费税前扣除限额为工资薪金总额14%，超过部分不得在以后年度结转扣除。

3、个人所得税

员工集体宿舍福利，属于集体享受的、不可分割的、未向个人量化的非现金方式的福利不征收个人所得税

个别高管独立的宿舍福利，需要作为非货币性福利并入工资薪金缴纳个税。

二、居家式旅馆、民宿

1、增值税

正常对外经营，企事业单位为一般纳税人，购置住宅的进项税额可以一次性抵扣。

企事业单位经营居家式旅馆、民宿，增值税是属于租赁不动产还是住宿服务呢？需要根据经营的实际情况确定。根据财税[2016]36号和国家税务总局公告2016年第69号规定，是否属于住宿服务关键在于有无提供配套服务，如果提供配套服务，属于住宿服务，一般纳税人适用税率为6%。

2、企业所得税

经营收入计入主营业务收入或其他业务收入。

购进住宅计入“固定资产”，按照规定计算折旧，折旧对应计入主营业务成本或其他业务成本。

三、老板以及个人家庭使用

1、增值税

属于集体福利或者个人消费，进项税额不得抵扣。

2、企业所得税

与企业经营无关，不符合企业所得税扣除相关性原则，不允许税前扣除。

3、个人所得税

根据财税[2003]158号，视同利润分配，需要按照20%税率计征个人所得税。

四、闲置不用等待升值

第四种情况最为特殊，企事业单位购进住宅既不用于任何经营用途，也不用于职工福利和个人消费，而是单纯作为投资的产品，故购置后暂时闲置。

1、增值税

增值税不得抵扣是反列举，暂无进项转出的规定。

2、企业所得税

持有期间按照目前的会计政策和税收政策，固定资产和成本模式下的投资性房地产计提折旧，企业所得税法无直接明确不允许扣除的规定，《企业所得税法》第十一条，不得计算固定资产折旧为房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产。但在实际中可能会存在税企争议，购置用于投资的住宅闲置期间的折旧，很可能会被认定为与企业经营无关的支出，持有期间折旧不允许扣除。

企业采用投资性房地产公允价值模式，会计不折旧税法也不允许税前扣除。

上海市财政局在线访谈：2023年度企业所得税汇算清缴（2024年4月26日）

综上，企事业单位购置住宅，持有期间用途不同，涉及的税种也不同。除了以上的增值税、企业所得税和个人所得税，还会涉及到持有期间的房产税和城镇土地使用税。企事业单位需要根据用途，正确缴纳各税种，避免给企业带来税收风险。