热点 | 将自用房地产转为投资性房地产的财税处理

近年来我国房地产行业发展迅速，对应的会计制度不断改革完善，在此背景下企业的经营业务发生时该如何核算？税务该如何处理？

本次以投资性房地产为例带大家一起来看看。投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

一、会计处理

根据《企业会计准则第3号--投资性房地产》准则规定，与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，该投资性房地产的成本能够可靠地计量时才能予以确认。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

1、账务处理

企业可以自行选择计量模式，可采用成本模式计量或公允价值模式计量，计量模式一经确认，不得随意变更，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足相应条件时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

2、投资性房地产转化的会计处理一

举例：

比如西安某公司对投资性房地产按成本模式进行后续计量，在2025年8月1日将自用的原值为8000万元一栋写字楼出租，已计提折旧1000万元，假设不考虑税款等其他因素，该公司8月此笔业务的会计核算为：

借： 投资性房地产-成本 8000

       投资性房地产累计折旧1000

    贷：固定资产8000

累计折旧1000

3、投资性房地产转化的会计处理二

举例：

西安某公司对投资性房地产的后续计量按公允价值模式进行计量，在2025年8月1日，将一栋2004年建造的自用的原值为3000万元的字楼出租，已计提折旧1200万元，当日此写字楼的公允价值为9000万元，假设不考虑税款等其他因素，该公司8月此笔业务的会计核算为：

借：投资性房地产-成本 9000

      累计折旧1200

   贷：固定资产 3000

其他综合收益7200

这里公允价值高于账面价值为什么不计入公允价值变动损益而是计入其他综合收益呢？其原因是由于我国近年来房地产快速发展，价格水涨船高，如果计入损益，会使得企业利润虚高，因此计入其他综合收益不会影响损益，防止企业操作利润。

二、企业所得税处理

在会计角度按公允价值计量确认其他综合收益，但在税法角度是不认可该增值的。在税法上仍按原值为计税依据计算折旧扣除。

1、税法与会计上的差异：

举例分析：

西安某公司对投资性房地产的后续计量按公允价值模式进行计量，在2025年8月1日，将一栋2004年建造的自用的原值为3000万元的字楼出租，已计提折旧1200万元，当日此写字楼的公允价值为9000万元，假设不考虑税款等其他因素，会计上按公允价值计量确认其他综合收益7200万元，但在税法上认可的是1800万元（3000-1200=1800），以此为依据计算扣除。

2、暂时性差异：

转换时产生应纳税暂时性差异是4800万元（9000-3000-1200=4800），应确认递延所得税负债1200万元，会计分录为：

借：其他综合收益1200

   贷：递延所得税负债 1200

3、后续影响：

会计角度按公允价值变动调整账面价值，税法仍按原计税基础计提折旧，每年应调整递延所得税负债余额。